宅建報酬の計算ツール｜媒介報酬の上限を自動計算

2026年10月15日　AIビジネス研究所

宅建業者が不動産の売買や賃貸の仲介で受け取れる報酬（媒介報酬）には、国土交通大臣の告示で決まった上限があります。下の計算ツールに金額を入れると、上限が出ます。宅建の試験でも毎年のように問われる計算です。

これは上限の計算で、実際の報酬は契約で決めた額です（上限を超えて受け取ることはできません）。2026年10月時点の告示で作っています。実際の取引では、必ず最新の告示と契約書で確かめてください。

計算ツール

売主と買主の両方から依頼を受ける場合は、それぞれから上限まで。代理は、この額の2倍まで（相手方からも受け取るなら、合計で2倍まで）。

速算式：200万円超400万円以下なら「代金×4%＋2万円」、400万円超なら「代金×3%＋6万円」で、同じ額になります。
代理は、媒介の2倍まで。
消費税：課税事業者は、上限に消費税（10%）を足した額が上限になります。
代金800万円以下の宅地・建物の特例：空き家に限らず、代金が800万円以下（税抜）の売買・交換の媒介では、媒介にかかる費用を考えて、依頼者（売主・買主）それぞれから30万円（税抜。税込33万円）まで受け取れます（2024年7月1日から）。依頼者への事前の説明と合意が前提とされています。代理は2倍まで。対象・条件は国土交通省の告示と「解釈・運用の考え方」で確かめてください。

場合	上限（税抜）
依頼者の双方から受け取る合計	借賃の1か月分
居住用建物で、依頼者の承諾がないとき、依頼者の一方から	借賃の0.5か月分
依頼者の承諾があるとき（媒介の依頼を受けるときに得る）、依頼者の一方から	借賃の1か月分まで（双方の合計は1か月分まで）

例外もあります（長期の空家等の貸借の特例、居住用以外で権利金があるときの計算など）。告示で確かめてください。

400万円までを段階計算すると、200万円×5%＋200万円×4%＝18万円。全部を3%で計算すると400万円×3%＝12万円で、差が6万円です。だから「代金×3%」に6万円を足します。400万円を超える部分は3%なので、段階計算でも同じ額になります。

5%・4%＋2万円・3%＋6万円・0.5か月・1か月などは、語呂にして場所に置くと混ざりにくくなります。アプリには、これらの項目の語呂と絵が入っています（下の無料の見本で、語呂と絵で覚える感じを試せます）。

表を眺めるだけでは、数字は頭に残りにくいものです。このサイトのアプリは、数字を語呂と絵にして、自分の家の写真に置き、歩きながら思い出す道具です。まず無料の見本で、どんな感じか試せます。